アパート・マンションの賃貸経営をされている大家さんは、空室があるときはいつもそのことが気になってしまうのではないでしょうか（私たちも大家さん業をしているので同じ気持ちです）。なんとかして早く空室状態を解消したいものですよね。
この記事では、空室状態の解消のためにできることを解説しています。ここでは複数列挙していますが、どれか1つだけを選んで実施すればいいというものではありません。ご自身の物件に必要と判断されるものを効果的に組み合わせて実施してください。
ここでは、空室状態を解消する方法について、マーケティングの4P（マーケティングミックス）という考え方に沿って考えていきましょう。「マーケティングの4P」とは、Product（商品戦略）、Price（価格戦略）、Promotion（販促戦略）、Place（流通戦略）の頭文字をとったものです。それでは4つの要素について、それぞれ検討します。
Product（商品戦略）
内見対策として共用部も含め、掃除を徹底する
掃除が行き届いていないと、内見に来られる方の印象が悪くなります。部屋の中だけでなく、共用部もきれいに掃除しておきましょう。入居者の持ち物が共用部に放置されていると印象が悪くなります。共用部にできるだけものを置かないように入居者の方にお願いしてみてください。
リフォーム・リノベーション
リフォーム・リノベーションで部屋や共用部、外観をきれいにします。特に室内の水回りのリフォームは大切です。ただ、それなりのコストがかかることですので、慎重に判断しなければなりません。ただし、リノベーションによって価値が上がれば、家賃を上げられることもあります。
和式トイレやバランス釜などの昭和の時代の設備がある場合は、新しい設備に変える必要があります。
室内の壁紙の張り替えはそれほど多額の資金が必要なものではありませんので、ぜひ実施しておきましょう。また、部屋が和室である場合は、畳からフローリングに変更するとイメージも変わって魅力が増すことがあります。
外壁の塗り替えもいつかは必要になる時期がやってきます。まとまったお金が必要なので、日頃から資金を貯めておく必要があります。
新しい設備を導入する
入居者に人気の設備を導入することもマンションの魅力アップに繋がります。昨今の入居者に望まれる設備には、無料インターネット、宅配ボックス、オートロック、TVモニターつきインターホン、セコムなどのセキュリティ・システム、システムキッチン、2口以上のコンロなどがあります。エアコンが古くなっているなら買い替えるのもいいでしょう。また、家具・家電つき賃貸にするという方法もあります。
特に無料インターネットは入居者の人気が高く、注目の設備です。1室あたり1,000円前後の負担（家主負担）でも導入することができます。様々な業者がありますので、比較検討してみてください。
ターゲットを広げる
たとえば外国人の入居者を受け入れるなど、入居対象者の範囲を広げるという手もあります。ターゲット変更を決めたら、「これからは外国人の方も受け入れます」と不動産業者さんに伝えに行くといいでしょう。
Price（価格戦略）
まず、地域の賃貸マンションの価格調査を行います。SUUMOなどの不動産情報サイトでご自身の物件がある地域に絞って検索し、賃料等が相場と比較して高いのか低いのかを調べてみてください。家賃は、地域、建物構造、階数、広さ、設備、駅からの距離、築年数などさまざまな要因で決まります。
総合的に判断して、ご自身の物件の価格が周辺の物件よりも高くなっているようでしたら、家賃や礼金、敷金などを下げる必要があると考えられます。空室が多くなっているようなら、相場より少しだけ安くするのがいいかもしれません。
Promotion（販促戦略）
複数の不動産業者さんに仲介を依頼している場合は、不動産業者さんに「○号室と○号室が空室になっておりますので、仲介をお願いします」と言って回ることも大切です。このとき、資料を作って持っていくことをおすすめしております。マンションの基本情報（物件名称、築年月、構造、総戸数、物件所在地など）、部屋ごとの家賃、設備一覧、条件、アピールポイント、写真や間取り図などをA4用紙1枚にまとめるのです。うまくまとまっているとわかりやすいですし、営業さんの印象がアップしますよ。
また、「不動産業者さん」に仲介を依頼するといっても、実際にマンションを紹介してくれるのは営業マンの方ですので、営業マンの方と関係を築くことも大切です。このように考えると、「○○不動産▲▲店」と「○○不動産■■店」（同じ不動産屋さんの別の支店）の両方にお願いに行くことは意味のあることです。人が違うからです。お話しした営業さんの印象に残れば、当日や翌日にすぐお客さんを紹介していただけることもあります。
アパート・マンションの集客というと不動産業者さんにお願いすることしか頭に浮かばないかもしれませんが、場合によってはチラシ配りも有効になります。たとえば学生マンションの場合、学校でチラシを配るということが有効であったりします。ただし、学校側の許可を得る必要があります。
Place（流通戦略）
「Place（流通戦略）」という点でぜひご紹介したいのが、ホームページ制作です。これは、前項のPromotion（販促戦略）にもあたりますが、ホームページで入居者を募集する場合は、不動産業者さんを通さない「入居希望者との直接契約」になり、これは「流通戦略の変更」にあたるため、ここで紹介させていただきます。
「うちのマンションは魅力的なのに空室がある。不動産業者さんはちゃんとうちの魅力を伝えてくれていないのではないか」と思うことはないでしょうか。不動産業者さんの仲介頼みでは、マンションの魅力をお客さんに思いどおりに伝えることはできません。
しかし、自分のマンションのホームページを持てば、自分の物件の優れているところを思いのまま自由にアピールできます。また、ホームページから入居者を獲得することができれば、不動産業者さんを通さないため、不動産業者さんに支払う広告料や仲介手数料の節約になります。
築年数が長く、不動産業者さんにあまり紹介してもらえなくなってきた物件などにもチャンスあり
築年数の長い物件は家賃が低く、不動産業者さんに支払う仲介手数料も低く抑えられてしまう傾向があります。そのため、不動産業者さんや営業マンにとってうまみのない物件ということになってしまい、積極的に紹介をしていただないことがあります。
「広告料」という形で手数料を上乗せするという手もありますが、家賃が下がっているのに不動産業者さんに支払う手数料が上がるというのは、経営上なかなか厳しいものがあります。
そこでホームページ作成（と直接契約）です。入居希望者に直接あなたのマンションを知ってもらうのです。
ご自身でホームページを作成する場合は、ある程度専門知識について勉強する必要があります。本を数冊買って勉強しようという意欲と時間がある方は、ぜひチャレンジしていただきたいと思います。こちらの記事で大家さん向けにホームページの作成方法を紹介しておりますので、よろしければご覧ください。
個人大家さんはいまがホームページを開設するチャンスです！ - 大阪吹田のホームページ制作｜Web制作のtarget_blank
マンション経営をされている大家さん向けホームページの作り方。自分で入居者を募集すれば仲介手数料を節約できます。サイト構築…
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私たちtarget_blankは、フリーランスでホームページ制作・運営（写真撮影、文章作成、広告出稿のお手伝いなども）を行っております。でも実は、大家さん業もやっています。15年以上の間、管理しているアパート・マンションのホームページを作って入居者募集を行ってきました。
不動産業者さんとも日常的におつきあいさせていただいておりますが、新たな入居者の大半がホームページ経由だった時期もありました。ホームページから問い合わせをくださり「空き部屋が出たら教えてください」と順番待ちをしてくださる方もおられます。
私たちはこうした経験を生かし、日々、不動産経営に励まれている大家さんを応援したいと思っております。お困りのことがありましたら、ぜひ私たちにご相談ください。ホームページ作成はもちろんお任せいただけますし、ホームページの作成以外のことでも、できる限りのアドバイスをさせていただきます。
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