個人大家さんはいまがホームページを開設するチャンスです！

自主管理の大家さんがホームページを持った方がいい理由とは？

マンションやアパートをお持ちで、賃貸経営をされている大家さん（貸主・家主）の中には、入居者募集業務を1つの不動産業者さんにすべてお任せしている方もおられると思います。しかし、ご自身でいろいろな不動産業者にお願いに回ったりしておられる大家さんも多いのではないでしょうか。

ご自身が入居者募集の業務に関わっておられる物件では、いかに空き部屋をつくらずに入居率を上げていくかということを意識しなければいけません。1つでも多くの不動産業者に仲介をお願いに行くことも大切ですが、他にもできることがあります。それがホームページを開設して自ら入居者募集を行うことです。

自分でがんばってホームページを作って入居者を連れてくることができれば、不動産業者さんに仲介手数料を支払う必要がなくなります。ホームページを作って運営したり、契約手続きを自分で行ったりするのは手間がかかりますが、自分ですべてやるというのはとてもやりがいのあることですし、楽しいことでもあります。

もちろん、たくさんある部屋のうち、ホームページ経由で入居者が決まるのは一部のみ、ということもあるでしょうが、それでもやりがいはありますし、仲介手数料の節約にもなります。不動産業者さんにも仲介をお願いしつつ、ホームページも運営する、という形がよいと思います。

このページでは、すべてを不動産業者さん任せにせず、ご自身でホームページを開設して入居者の募集を行う場合の流れが理解できるように、詳しく解説します。

なお、ご自身でホームページを制作するのはハードルが高いという方は、ぜひtarget_blankにお任せください。

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賃貸経営歴20年超。現役大家でもあるWebデザイナーが物件ホームページを作成します。ホームページからの集客で仲介手数料を…

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まず、個人大家さんがホームページを持つことについてのメリットとデメリットをまとめてみました。

ホームページ開設（と入居者と直接契約すること）のメリット

自分で入居者を見つければ不動産業者さんに広告料や仲介手数料を支払う必要ががなくなる
入居者にとっても不動産業者さんに仲介手数料を支払う必要がない（初期コストが下がるので入居を決断しやすい）
自分の力で入居者を見つけるということのやりがいを感じられる（実際にやってみるとこれは大きいです！）

ホームページ開設（と入居者と直接契約すること）のデメリット

ホームページを作成・更新などの手間やコストがかかる
内覧希望者への対応や、契約手続きの手間がかかる

ここからは順を追って詳しく説明していきます。

大家さん向けホームページの設計・デザイン

入居者を募集するためのホームページは、たとえばこのようなページ構成が考えられます。

トップページ
外観、内観、設備、特徴等を写真を交えて紹介するページ
間取り・家賃等の条件を記載するページ
アクセス・周辺環境を案内するページ
お問い合わせフォーム
プライバシーポリシー

ページの設計・デザインについては、（個人大家さんのホームページというのはまだあまりないので）新築マンションの販売案内サイトなどが参考になるかもしれません。

次は、各ページの作り方を解説します。

トップページ

トップページは、ホームページを訪問してくれるユーザーが最初にたどり着くページである可能性が高くなります。ですから、マンションの魅力をわかりやすく伝えて訪問者を惹きつけなくてはなりません。

賃貸マンションのサイトでは、マンションの外観などの写真を大きく提示し、マンションの魅力を強調します。たとえば「○○駅まで徒歩○分」、「○○商業施設まですぐ」、「すばらしい眺望」、「環境配慮型住宅」、「大型公園隣接」などです。

そして各ページ（設備等の紹介ページ、アクセスページ、お問い合わせページなど）へのリンクをつけます。電話番号や受付時間も目立つように記載してください（電話番号やお問合せフォームのリンクはトップページだけでなく、すべてのページにつけるのが望ましいでしょう）。

空室情報や電話受付時間の変更（夏期休業や年末年始のお休み）など、最新情報の掲載も、トップページの目立つ場所で行います。

また、キャンペーンなどを行うときはトップページにわかりやすく記載します。礼金割引キャンペーンなどは効果があります。ホームページからの入居の場合は不動産業者さんに仲介手数料を支払う必要がなくなるため、礼金を割り引く余裕が生まれるのです。「○月○日までにホームページから入居のお問い合わせをいただいた方には、礼金2万円引き！」のように告知します。

外観、内観、設備、特徴等を写真を交えて紹介するページ

このページでは、デザイン面の解説をしたり、防音、断熱性、システムキッチン、温水洗浄便座、浴室、浴室乾燥機、追い焚き機能、洗面台、クローゼットなどの設備を紹介します。

浴室や洗面台はサイズの表記があるとわかりやすくなります。洗面台（の間口）のサイズは600mm、750mm、900mmの3種類が主流です。浴室はたとえば1,300mm×1,800mmの大きさであれば「1318サイズ」というように呼びます。

クローゼットについては、ウォークインクローゼット（WIC）と呼ばれる、人が立ったまま出入りできるクローゼット設備も存在します。こうした設備が備えられているのであれば、このページでアピールするとよいでしょう。

他にも、紹介しておくべき設備・仕様としては、セキュリティ（オートロック、窓のシャッター、カードキーシステム、セコムなど）、インターネット利用料無料、宅配ボックス、耐震性、防火構造などがあります。

また、築年数が長い物件であってもリフォームすれば快適に住むことができます。きれいにリフォームされているのであれば、そのこともアピール材料になります。

間取り・家賃等の条件を記載するページ

間取り図と料金表を掲載するページです。部屋ごとに間取りや家賃が異なる場合は、それぞれ記載してください。間取り図については、無料の間取り図ソフトをダウンロードして作成することもできますし、ブラウザ（Chrome、Edgeなど）上で無料で使用できるものもあります。ぜひ探してチャレンジしてみてください。

家賃に加えて、礼金、敷金、更新料の記載も必要です。水道代の支払い方法（固定額を大家さんに支払うのか、水道局からの請求か）、駐輪代、駐車場代なども記載します。鍵の交換費用をいただいていればそれも記載します。トラブル防止のため、いただく費用はすべて記載することをおすすめします。

最後に、物件概要について表にまとめておくと安心感があります。物件名称、物件の所在地、総戸数、敷地面積、構造および階数（鉄筋コンクリート造地上5階建、鉄骨造地上3階建など）、築年月、駐車スペース数、用途地域などです。

また、入居の条件がある場合は記載しておいてください。条件の具体例としては、「2人入居可／不可」「ペット可／不可」「事務所利用可／不可」「楽器可／不可」などです（可、不可以外に、「応相談」と記載することもあります）。

アクセス（地図、アクセス手段、周辺環境など）

アクセスページには地図を掲載し、最寄駅、最寄駅から徒歩○分などの情報を記載します。駅からバスに乗る場合は、バスの情報も詳しく書いてください。

地図については、Illustratorなどのソフトで作ることもできますが、ページの中にGoogleマップを表示させる（埋め込む）方法が簡単です。

お問い合わせフォーム

お問合せフォームは、内覧希望者、契約希望者から連絡をいただくために重要です。電話番号を掲載することももちろん重要ですが、お問合せフォームも必須です。お問合せフォームには以下のような項目を設けます。

名前
メールアドレス
電話番号
このサイトを知ったきっかけ
お問合せ内容

他にもご自身が把握しておきたい情報があれば入力欄を追加します。たとえば住所入力欄を設ければ「現在どんなところに住んでいる人が問い合わせをしてくれたのだろう」ということがわかります。

プライバシーポリシー

プライバシーポリシー（個人情報保護方針）とは、「個人情報をどのように扱うか」ということについての方針を明らかにするものです。法的拘束力はありませんが、入居希望者さんなどに安心してもらうために必要なものです。たとえば、「お問合せフォームに記入していただいた名前や電話番号などを許可なく他人に伝えたりすることはないですよ」というようなことを記載しておくことで、お問合せフォームを使う方に安心していただけます。

また、プライバシーポリシーがあることで、検索エンジンからの評価が上がり、結果としてアクセス数が上がるという効果も指摘されています。

その他のページ

上記のページ以外にも、特に大家さんの思い入れがある場合などは「コンセプト」というようなページを作ってもいいかもしれません。このマンションはこうした思いから建築されました、というストーリーや、デザイン上の考え方などを披露するページにします。著名な設計士の方に設計していただいた場合は、ご本人の了解を取った上で、設計士さんの紹介を加えてもいいかもしれません。

また、耐震性、防火構造などの品質面に自信がある物件であれば、「品質」「クオリティ」というようなページを作ってもいいかもしれません。「ご自身の物件をどう見せたいか」ということを考えながらホームページの設計を行なってください。

写真撮影はとても大切

せっかくホームページを作っても、写真がないとそのマンションで生活するイメージがわかないので問い合わせに結びつきません。きれいに写真を撮影し、ホームページに掲載する必要があります。写真撮影の前にまずは掃除です。部屋をきれいにしてから、明るい日中に撮影します。もちろん室内灯もつけて、明るい写真にしてください。

最近はスマートフォンでもきれいな写真が撮影できますが、可能であれば、ミラーレス一眼レフカメラなどを使用してください。より美しい写真が撮影できます。またレンズは部屋を広く写すことができる広角レンズが必要です。広角レンズでないと部屋が狭く見えてしまい、魅力的に見えないのです。

コーディング

ページの設計を行い、写真などの素材を揃えたら、コーディング作業に入ります。エディタのソフトを使用し、HTMLやCSSという言語を使ってページを作成していきます。エディタはMicrosoftのVisual Studio Codeがおすすめです。無料でダウンロードして利用できます。

HTMLについてはこちの記事で解説していますのでご覧ください。

おすすめ書籍
「スラスラわかるHTML&CSSのきほん第3版」

WordPress

WordPressというのは、ホームページを作るためのツールの名称です。WordPressで構築されたホームページは、専門的な知識がなくても更新（内容の変更・追加など）が行えます。外出先からスマートフォンを使用してホームページを更新する、というようなことも可能になります。WordPressも無料で使えます。

WordPressについてはこちの記事で解説していますのでご覧ください。

おすすめ書籍
「いちばんやさしいWordPressの教本第5版」

ホームページは最新の情報に更新することが大切

ホームページを作成したら、掲載する情報を常に最新にしておく必要があります。たとえば、

「○○年○月○日現在、101号室と202号室が空室となっております。内覧ご希望の方はお早めにお問い合わせください」

などといった情報を掲載するわけです。常に最新の情報に更新することで、ホームページを見に来た人にも安心感を持ってもらえます。「このマンションはしっかりと管理されているマンションだな」という印象も持ってもらえるでしょう。「最後に更新したのは2年前」といったことにならないようにしましょう。

ホームページの広告出稿

ホームページを作成しても「すぐに多くアクセス数を稼ぎ、問い合わせがどんどん来る」ということには普通はなりません。ホームページはGoogleなどの検索エンジンから常に評価されているのですが、検索エンジンから価値のあるホームページであるとみなされるようになれば、ユーザーの検索結果の上位に表示され、アクセス数が増えてきます。ただ、そうなるためには有益で独自性のある情報を含む記事をコツコツ増やしていくなど、絶え間ない努力が必要になります。

多くの人がそこまでホームページに時間をかけることができないと思います。そこで、広告を出すという選択肢が視野に入ってきます。インターネットの広告とはなんでしょうか。

たとえばパソコンでもスマートフォンでも構いませんので、GoogleやYahoo!で「渋谷区マンション」と検索してみてください。検索結果画面の中で「スポンサー」や「広告」という言葉の下に表示されているサイトが、広告主がお金を支払って掲載しているサイトです。こうした広告を出すことで、できたばかりのホームページでもお客さんにアクセスしてもらうことができるのです。インターネットの検索広告としては、Google広告やYahoo!広告といったものがあります。

内覧希望者への対応

不動産業者さんを通さず、ご自身で入居希望者を見つけてきた場合は、ご自身で内覧（「内見」ともいいます）の希望者に対応する必要があります。ご自身の物件の魅力を自分の言葉で伝えてみてください。

環境面（便利、静かな住宅街など）、デザイン、防音、断熱性、セキュリティ（オートロック、窓のシャッター、カードキーシステム、セコムなど）、インターネット利用料無料、浴室乾燥機、風呂の追い焚き機能、宅配ボックス、リフォーム済みなど、入居者が求める機能を備えていれば、伝えてみましょう。

入居希望者の方にとっても大家さんと直接話せることは安心感につながりますよ。

内覧後の契約手続きから入居まで

内覧に来ていただき、物件を気に入っていただけたら、まずは入居申込をしていただきます。入居申込書には、契約期間、入居希望日、入居希望者の連絡先、連帯保証人の連絡先、勤務先情報、勤続年数、前年度年収などを記入していただきます。その後、入居していただいていいかどうかを判断します（契約審査）。場合によっては保証会社の利用をお願いする場合もあります。

契約していただくことになった場合は、契約書を2通お渡しして、必要事項の記入、記名押印をお願いします。その後、大家さん側でも記名押印し、1通を入居者にお渡しします。アパート、マンションなど建物の賃貸借契約においては、印紙は不要です。

契約書は国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」というものを作成して公開していますので、こちらを使用することができます。そのまま使ってもいいですし、部分的に変更して使うのもいいでしょう。また、Amazonなどでも販売されていますし、インターネット上でも雛形が数多く紹介されています。

「日本法令契約1-N/建物賃貸借契約書」
「日本法令契約3-N/貸室賃貸借契約書」

なお、不動産業者さんは入居希望者に「重要事項説明」という説明を行います。契約の条件など重要な事項を説明するものですが、この重要事項説明は不動産業者さんに義務づけられているものであり、個人大家さんが直接入居者と契約する場合には求められません。しかし、トラブル防止のためにも、契約上の重要な事項（賃料、礼金、敷金、解約の条件、契約更新についてなど）についてはあらかじめしっかりと説明しておくほうがよいでしょう。

契約にあたって入居者の方に用意していただくもの

顔写真（カラー）
住民票の写し
身分証明書（学生の場合学生証。入学前の学生の場合、合格通知書）のコピー
印鑑・印鑑証明書
収入を証明する書類
お金（礼金、敷金、当月分の日割り家賃＋翌月分の家賃）
連帯保証人の住民票と印鑑証明書、年収を証明する書類、連帯保証人の承諾書（保証会社利用の場合は不要）
必要事項が記入され、記名押印された契約書2通

また、入居者には損害保険（火災保険）への加入をお願いする必要があります。万が一のことがあった時のために重要なものなので、必ず入ってもらうようにしてください。

さて、契約が完了すれば、いよいよ入居です。入居日には入居者に鍵を渡します。このときにマンションの設備の使い方やゴミの捨て方のルールなど、注意事項を伝えておくといいでしょう。

入居中の対応

不動産業者さんや管理会社さんを通していない場合、トラブル対応の窓口は大家さんになります。隣室の騒音に関する相談や、ゴミ問題、鍵を部屋に忘れてオートロックで閉め出されてしまった、などはよくあるトラブルです。

退去時の対応

入居者さんから退去の連絡を受けた場合は、退去の立ち会いの日時を決定します。当日には、汚れや傷などをチェックして指摘します。必要であれば修繕を行い、入居者さんに修繕費を請求することになります。

敷金の返還については、国土交通省がガイドラインを作成しています。どういったときに修繕費を請求できるのかについて詳しく書かれていますので、ぜひ目を通してみてください。また、「原状回復と敷金精算入門 5訂版」では、漫画も交えてとてもわかりやすく解説されているのでぜひご一読ください。

退去後の清掃作業については、もちろん自分で行うこともできますし、清掃業者さんに依頼することもできます。自分でやると経費節減になりますが、それなりに大変な作業であることは確かです。

おすすめ書籍
「原状回復と敷金精算入門 5訂版」

賃貸マンションのホームページ作成でお悩みの方はtarget_blankにご相談ください。

私たちtarget_blankは、フリーランスでホームページ制作・運営（写真撮影、文章作成、広告出稿のお手伝いなども）を行っております。でも実は、大家さん業もやっています。15年以上の間、管理しているアパート・マンションのホームページを作って入居者募集を行ってきました。

不動産業者さんとも日常的におつきあいさせていただいておりますが、新たな入居者の大半がホームページ経由だった時期もありました。ホームページから問い合わせをくださり「空き部屋が出たら教えてください」と順番待ちをしてくださる方もおられます。

私たちはこうした経験を生かし、日々、不動産経営に励まれている大家さんを応援したいと思っております。お困りのことがありましたら、ぜひ私たちにご相談ください。ホームページ作成はもちろんお任せいただけますし、ホームページの作成以外のことでも、できる限りのアドバイスをさせていただきます。

個人大家さんのホームページがそれほど多くないいまこそ、ホームページで入居者を募集するチャンスです。広告を打ったときにも目立つため、アクセスを稼ぎやすいのです。target_blankと一緒に、ネット集客の最初の一歩を踏み出してみませんか？

大家さん向けホームページ制作サービスの詳細については、こちらのページをご覧ください。